El abastecimiento de agua se ha convertido en el principal límite para el crecimiento inmobiliario en la Ciudad de México. La alta demanda generada por nuevos desarrollos habitacionales y mixtos presiona un sistema hídrico ya rebasado, dependiente en gran medida del Sistema Cutzamala. Autoridades como el Sistema de Aguas de la Ciudad de México (SACMEX) advierten que, sin medidas estructurales, la capital podría enfrentar un escenario crítico hacia 2028.
Entre 2012 y 2018, el boom inmobiliario incrementó la densidad poblacional en alcaldías centrales y de alto valor comercial como Álvaro Obregón, Cuauhtémoc y Benito Juárez. De acuerdo con estimaciones oficiales y reportes técnicos urbanos, megaproyectos en estas demarcaciones podrían demandar hasta 9.4 millones de litros diarios adicionales, sin que exista infraestructura hidráulica proporcional que garantice el suministro continuo.
El Sistema Cutzamala, principal fuente externa de abastecimiento, ha operado en los últimos años con niveles históricamente bajos en sus presas, situación reconocida por la Comisión Nacional del Agua (Conagua). La dependencia de esta fuente, sumada a la sobreexplotación de acuíferos locales, coloca a la capital en un escenario de estrés hídrico estructural, agravado por sequías recurrentes y pérdidas por fugas en la red.
El impacto ya se refleja en el mercado inmobiliario. La escasez de agua disminuye la plusvalía en zonas con tandeo prolongado, eleva los costos para residentes —particularmente por la contratación de pipas— y modifica los criterios de compra. Especialistas del sector señalan que el acceso constante al agua comienza a pesar más que la ubicación o el precio en la decisión de inversión. Proyecciones urbanas estiman que, hacia 2030, solo 8% de las viviendas podrían contar con suministro continuo, mientras el racionamiento alcanzaría a 35% más de hogares.
Las alcaldías con mayor vulnerabilidad hídrica incluyen Tlalpan, donde el crecimiento poblacional presiona fuentes locales en al menos 280 colonias; Iztapalapa, con rezago histórico en infraestructura y alta densidad; Iztacalco, donde fugas en la red desperdician cerca del 30% del agua distribuida; así como Gustavo A. Madero y Venustiano Carranza, que no reciben suministro directo del Cutzamala y enfrentan episodios recurrentes de desabasto.
SACMEX ha advertido públicamente sobre la posibilidad de un “Día Cero” en 2028 si no se adoptan medidas urgentes de gestión, reducción de fugas y diversificación de fuentes. Entre las estrategias planteadas se encuentran la rehabilitación de pozos, modernización de redes, captación pluvial obligatoria en nuevas construcciones y sistemas de reciclaje de aguas grises, en línea con criterios de sustentabilidad urbana.
El desafío no es únicamente técnico, sino regulatorio. La autorización de nuevos desarrollos en zonas con infraestructura limitada plantea cuestionamientos sobre la planeación territorial y la viabilidad de expansión vertical sin garantías de suministro. Organismos empresariales y desarrolladores han comenzado a incorporar tecnologías de ahorro y reúso, ante un mercado que penaliza cada vez más la incertidumbre hídrica.
En este contexto, el crecimiento inmobiliario de la Ciudad de México enfrenta un punto de inflexión: continuar expandiéndose bajo un modelo intensivo en consumo o transitar hacia desarrollos sostenibles condicionados por la disponibilidad real del recurso. La crisis del agua no solo redefine la habitabilidad urbana, sino también el futuro económico y social de la capital.